美容室の居抜き工事費用はいくら？スケルトンとの差額を解説

美容室の居抜き工事費用はいくら？スケルトンとの差額と居抜きで節約できる範囲の目安

QUICK ANSWER ─ この記事が答える問い

美容室の居抜き工事費用はスケルトンと比べてどれくらい抑えられるのか？

美容室の居抜き工事費用は7坪で200〜400万円程度が一つの目安で、内装をゼロからつくるスケルトン工事と比べて200〜400万円ほど抑えられる傾向があります。既存の給排水・空調・天井・床などを再利用できる分、工事範囲が小さくなるためです。ただし設備の老朽化やレイアウト変更が大きい場合は差額が縮まり、結果的にスケルトンと変わらないケースもあります。物件状態の見極めが、居抜きで実際にいくら節約できるかを左右する最大のポイントになります。

「居抜きなら安く開業できる」と聞いたものの、実際にいくら工事費がかかるのか、本当にスケルトンより得なのか、判断材料がなくて不安になっていませんか。残置物の状態しだいで費用が大きく変わるため、相場が分かりにくいテーマです。

居抜きとスケルトンの差額、居抜きで節約できる範囲、追加でかかりやすい工事を坪数別の具体数字で整理しますので、検討中の物件が本当に得になるかを読み終えるころには判断できるようになります。

美容室の居抜き工事費用は結局いくらかかる？

ポイントは3個：
① 居抜きは7坪で200〜400万円が一つの目安
② 工事範囲が小さい分スケルトンより安くなりやすい
③ 残置物の状態しだいで費用は大きく上下する

居抜き工事とは何を引き継ぐことを指すのか

居抜きとは、前のテナントの内装・什器・設備を引き継いだ状態の物件で工事を行うことを指します。美容室の場合、シャンプー台・鏡・空調・給排水などが残っていれば、それらを再利用することで工事費を抑えやすくなります。7坪規模なら200〜400万円程度が一つの目安とされ、スケルトンの400〜700万円と比べて工事範囲が限定される分だけ費用が下がる傾向があります。一方で「居抜き＝必ず安い」とは限らず、残された設備の状態で総額は変わります。

居抜きの費用は「残せる量」で決まる

給排水・電気容量・空調がそのまま使えるほど工事は軽くなり、逆に解体や設備入れ替えが増えるほどスケルトンに近づきます。物件ごとに差が大きいのが居抜きの特徴です。

居抜きとスケルトンで工事費用はどれくらい差が出る？

ポイントは3個：
① 差額の目安は規模により約200〜600万円
② スケルトンは坪単価70〜80万円が基準
③ 設備が使えるほど差額は大きくなる

坪数別に見る差額の目安

スケルトン工事は内装をゼロからつくるため坪単価70〜80万円前後が基準になり、居抜きはその工事範囲を一部省略できます。状態の良い居抜きでは内装工事費の3〜5割ほどを抑えられる傾向があり、下の表が規模別の差額イメージです。あくまで目安で、物件の傷みやレイアウト変更の大きさで上下します。

規模	スケルトン	居抜き（目安）	差額の目安
7坪	400〜700万円	200〜400万円	約200〜300万円
10坪	700〜1,200万円	400〜800万円	約300〜400万円
15坪	900〜1,500万円	600〜1,100万円	約300〜400万円
20坪	1,000〜2,000万円	700〜1,400万円	約300〜600万円

居抜き工事費用の内訳はどうなっている？

ポイントは3個：
① 給排水と空調が使えると総額が大きく下がる
② 解体費は残置物が多いほど増える
③ 什器は残置を使えば150万円前後を削減できる

7坪居抜きの項目別費用イメージ

居抜きの見積もりは「何を残し、何を入れ替えるか」で大きく動きます。下の表は7坪の居抜きを想定した項目別の目安です。シャンプー設備や空調がそのまま使える物件では給排水・空調の費用がほぼゼロに近づき、総額を抑えやすくなります。逆に容量不足や老朽化があると増設費がかかります。

工事項目	費用目安	居抜きでの扱い
解体・撤去	10〜50万円	残置物が多いと増える
給排水・シャンプー	0〜80万円	再利用できれば大幅減
電気・空調	20〜100万円	容量不足なら増設が必要
内装造作・間仕切り	50〜150万円	変更する範囲のみ発生
クロス・床	30〜80万円	傷み次第で張替え
什器・備品	0〜150万円	残置を使えば削減できる

居抜きで節約できる工事はどこまで？

ポイントは2個：
① 給排水・空調・天井・床は再利用で大きく節約
② 什器の残置活用は150万円前後の削減につながる

そのまま残せると効果が大きい項目

節約効果が特に大きいのは、工事範囲が広く費用も高い項目です。シャンプー用の給排水位置がそのまま使えると配管工事を省け、空調や天井・床が再利用できれば内装全体の費用が下がりやすくなります。次のリストは居抜きで省略しやすい代表的な項目です。

● 給排水・配管：シャンプー台の位置を引き継げれば工事を省ける
● 空調・換気：能力が足りれば既存設備をそのまま活用できる
● 天井・床：状態が良ければ張替えを最小限にできる
● 什器・鏡台：残置を引き継げば什器費150〜500万円を圧縮できる

居抜きでも追加で必要になりやすい工事は何がある？

ポイントは3個：
① 電気容量の増設は意外と発生しやすい
② 美容室特有の保健所基準への対応が必要
③ 内装の劣化やにおい対策で追加費が出やすい

見落としやすい追加工事

前のテナントが美容室以外だった場合や、設備が古い場合は、居抜きでも追加工事が発生しやすくなります。特に電気容量や保健所の構造基準は後から判明すると予算が膨らむため、契約前の確認が欠かせません。代表的な追加項目を挙げます。

電気容量の増設（20〜100万円）

ドライヤーやスチーマーを同時稼働すると容量不足になりやすく、ブレーカーや配線の増設が必要になるケースがあります。

保健所基準への対応

作業面積・採光・換気・洗い場などの基準を満たす必要があり、前店舗が異業種だと手直しが発生することがあります。

劣化・におい対策

クロスの黄ばみや床の傷み、前テナントのにおいが残る場合は、想定外のクロス・床張替えで30〜80万円ほど追加になります。

居抜き物件の状態によって費用はどう変わる？

ポイントは3個：
① 同業の良好な居抜きは最も安くなりやすい
② 異業種の居抜きはスケルトン並みになることもある
③ 状態の見極めが節約額を左右する

状態別に見る費用の傾向

年間108店舗の開業をサポートしてきた経験から言えるのは、同じ「居抜き」でも前テナントの業種と設備の新しさで総額が大きく変わるということです。下のカードは状態別のおおまかな傾向で、自分の検討物件がどこに当てはまるかを見るだけでも予算感がつかみやすくなります。

良好な同業居抜き（最も安い）

美容室の設備が新しく残る物件。7坪なら200万円前後に収まることもあり、節約効果が最大になりやすい傾向があります。

老朽化した同業居抜き（中間）

設備は使えるが古い物件。部分的な入れ替えが必要で、7坪なら300〜400万円程度に落ち着くケースが多く見られます。

異業種居抜き（高くなりやすい）

飲食店などからの転用は給排水や保健所対応のやり直しが多く、結果的にスケルトンに近い費用になることもあります。

居抜き工事の費用を抑える進め方の手順は？

ポイントは3個：
① 契約前に設備の現況を必ず確認する
② 複数業者に同条件で相見積もりを取る
③ 残す部分と直す部分を最初に切り分ける

費用を抑える4ステップ

居抜きで損をしないコツは、契約前から工事計画を具体化しておくことです。支援の中で気づいたのは、現況確認を後回しにすると追加工事で予算が崩れやすいという点でした。次の手順で進めることをおすすめします。

STEP 1：設備の現況を確認する
給排水・電気容量・空調の使用可否を契約前にチェックし、何を残せるかを把握します。
STEP 2：残す・直すを切り分ける
レイアウト案をもとに、再利用する部分と入れ替える部分を線引きして工事範囲を最小化します。
STEP 3：相見積もりを取る
同じ図面・条件で2〜3社に依頼し、項目ごとの単価と総額を比較します。
STEP 4：予備費を確保する
想定外の追加工事に備え、工事費の1〜2割を予備費として見込んでおくと安心です。

居抜き工事費用が想定より高くなる落とし穴とは？

ポイントは2個：
① 「使える」と思った設備が実は使えないケース
② 原状回復義務で退去時に費用が発生すること

予算が膨らむ典型パターン

現場でよく見られるのは、見た目では使えそうな設備が稼働させると不具合を起こし、結局入れ替えになる事例です。また居抜きでも契約内容によっては退去時の原状回復義務が残り、将来の費用になる点も見落とされがちです。

設備の見えない故障

給湯器や空調が古いと開業後すぐ故障し、想定外の入れ替え費用が発生しやすくなります。可能なら稼働確認をしておきましょう。

原状回復の範囲

「居抜きで入って退去時はスケルトン返し」という契約だと、解体費が将来発生します。契約書の条文を必ず確認してください。

居抜き物件を選ぶときに確認すべき判断基準は？

ポイントは3個：
① 工事費だけでなく総開業資金で比較する
② 物件契約費は家賃×10ヶ月分を見込む
③ 立地と工事費のバランスで判断する

トータルコストで考える判断軸

居抜きで工事費を抑えても、物件契約費や運転資金を含めた総額で見ないと判断を誤りやすくなります。多くのケースで共通しているのは、開業資金は工事費だけでなく契約・運転資金を合わせて見るべきという点です。下のカードを判断の軸にしてみてください。

総開業資金で見る

個人開業（1〜2席）なら工事費以外も含め200〜300万円前後、中規模（3〜5席）では1,500〜3,000万円が目安です。

物件契約費を見込む

物件契約費は家賃×10ヶ月分が目安です。家賃30万円なら物件契約費は300万円となります。

運転資金を残す

固定費の3〜4ヶ月分を運転資金として確保しておくと、開業後の売上を立てる土台を作りやすくなります。

居抜き工事費用についてよくある質問は？

ポイントは2個：
① 費用・期間・契約に関する疑問をまとめて確認
② 数字は目安として自分の物件に当てはめて判断

Q1. 居抜きはスケルトンより必ず安いですか？

A. 多くは安くなりますが、必ずではありません。異業種からの転用や設備の老朽化が大きい場合は、7坪でもスケルトンに近い400万円台になることがあります。状態しだいです。

Q2. 7坪の居抜きならいくらくらいが目安ですか？

A. 200〜400万円程度が一つの目安です。設備が新しく残る良好な物件なら200万円前後、部分的な入れ替えが必要なら300〜400万円が中心となる傾向があります。

Q3. 工事費を抑えるコツはありますか？

A. 給排水・空調・什器など費用の大きい項目を再利用することが近道です。契約前に現況を確認し、2〜3社で相見積もりを取ると、項目ごとの無駄を削りやすくなります。

Q4. 工事期間はどのくらいですか？

A. 居抜きは工事範囲が小さいため、7〜10坪なら2〜4週間程度で終わるケースが多く見られます。設備の入れ替えが多いと、もう少し長くなります。

Q5. 什器が残っていれば全部使えますか？

A. 状態によります。鏡台やシャンプー台が使えれば什器費150〜500万円を圧縮できますが、老朽化していれば一部入れ替えが必要になる場合があります。

Q6. 居抜きでも保健所の許可は必要ですか？

A. 必要です。開設者が変わるため、面積・採光・換気などの基準を満たして改めて手続きします。前店舗が美容室でも確認は欠かせません。

Q7. 工事費は融資の対象になりますか？

A. 設備資金として申請対象になることが一般的です。見積書を添えて使途を明確にすることは、審査時に考慮される要素のひとつとされています。

Q8. 予備費はどのくらい見ておくべきですか？

A. 工事費の1〜2割が目安です。居抜きは想定外の追加工事が出やすいため、200万円の工事なら20〜40万円ほどを予備費として確保すると安心です。

まとめ｜居抜きとスケルトン、結局どちらを選ぶべきか？

● 居抜き工事費用は7坪で200〜400万円が一つの目安です。
● スケルトンとの差額は規模により約200〜600万円が目安です。
● 給排水・空調・什器が使えるほど節約効果は大きくなります。
● 電気増設や保健所対応など追加工事の確認が欠かせません。
● 物件契約費は家賃×10ヶ月分を見込んで総額で判断します。
● 契約前の現況確認と相見積もりが費用を抑える近道です。

理美容室の物件探し

物件がなかなか見つからない。

物件紹介をLINEから自動化したい方おススメ！

完全無料・1分で友だち追加LINEで物件を即レス紹介してもらう →