理美容室の物件の普通借家と定期借家の違い｜契約前に確認すべき点

普通借家と定期借家は何が違うのか？

普通借家と定期借家は、どちらも借地借家法にもとづく建物の賃貸借契約ですが、最大の違いは契約の更新があるかどうかです。主な違いを表にまとめます。

普通借家契約の特徴はどうなっているか？

普通借家は、店舗物件で最も一般的な契約形態です。契約期間は2〜3年が多く、期間が満了しても借主が希望すれば更新して営業を続けられるのが基本です。貸主が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには、建物を自分で使う必要性や建物の老朽化などの「正当事由」が必要とされ、借主の立場が守られやすい契約といえます。更新時には、2年ごとに家賃1〜2ヶ月分程度の更新料がかかる物件もあります。

正当事由は簡単には認められない

正当事由は、貸主と借主それぞれの建物を使う必要性、これまでの経緯、建物の状態、立退料の提供などを総合して判断されるとされています。理美容室のように同じ場所で顧客を育ててきた借主の事情も考慮されるため、貸主の都合だけで退去を求められることは少ない傾向があります。

定期借家契約の特徴はどうなっているか？

定期借家は、契約で定めた期間が満了すると更新されずに終了する契約です。再開発や建て替え予定のビルなどで使われる傾向があります。期間が1年以上の場合、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までに、借主へ契約が終了する旨を通知する必要があるとされています。家賃は同じ条件の普通借家より割安に設定されている物件も見られます。

定期借家が成立するための要件

定期借家は、書面（一定の要件のもとで電磁的記録も可）で契約し、契約前に「更新がなく期間満了で終了すること」を契約書とは別の書面で説明する必要があります。この説明がないと定期借家として認められず、普通借家として扱われる可能性があるとされています。重要事項説明とあわせて書面を受け取ったかを確認しておくことが望まれます。

理美容室にとってはどちらが向いているのか？

理美容室は、同じ場所で通い続けてくれる顧客を育てる業種です。移転すると顧客が離れるリスクがあり、内装や設備への投資も大きいため、長く営業したいなら普通借家の方が安心とされています。一方で、定期借家でも契約期間が長く再契約の実績がある物件なら、十分に選択肢になります。

定期借家で再契約はできるのか？

定期借家でも、期間満了時に貸主と借主が合意すれば、新たに契約を結び直す「再契約」ができます。募集図面に「定期借家5年（再契約可）」などと書かれている物件は、貸主に再契約の意向があることを示していますが、再契約を必ず保証するものではありません。再契約は新しい契約のため、家賃や保証金などの条件が見直される場合もあります。建て替えや再開発の予定がある物件では、再契約されない前提で考えておくことが望まれます。

再契約の見通しを確かめる方法

定期借家にした理由、過去に再契約した入居者がいるか、建て替えや売却の予定があるかを、不動産会社を通じて貸主に確認します。再契約の条件を覚書などの書面で残せると、より安心です。

中途解約のルールはどう違うのか？

中途解約の扱いも、契約の種類によって大きく異なります。普通借家の店舗契約では、「借主は6ヶ月前に予告すれば解約できる」といった特約を定めるのが一般的です。一方、店舗の定期借家では、借主からの中途解約を認める特約がないと、原則として期間満了まで解約できないとされています。特約がない場合、途中で退去しても残りの期間の家賃を求められる可能性があるため、契約書に中途解約条項があるか、予告期間や違約金の定めがどうなっているかを必ず確認することが望まれます。

融資や投資回収との関係はどう考えるか？

定期借家を検討する際に特に注意したいのが、契約期間と投資回収・融資返済の関係です。小型店舗での独立開業では融資調達1,000万円〜1,600万円、自己資金200万円〜400万円が平均的で、この資金で内装・什器・物件契約金・運転資金をまかないます。契約期間3年の定期借家で再契約されなければ、返済途中で退去し、新店舗の費用が二重にかかる可能性があります。融資の審査でも契約の残り期間が確認される場合があるため、契約期間が返済計画に見合うかを事前に確かめておくことが望まれます。退去時には原状回復費用もかかり、7坪で200〜400万円、10坪で300〜600万円が目安です。

契約前に確認すべき点は何か？

契約前に確認すべき点を、物件探しから契約までの順にまとめます。

1. STEP 1：募集図面で契約の種類を確認
   「普通借家」「定期借家」「定借」の記載と契約期間を確認します。
2. STEP 2：定期借家にした理由を聞く
   建て替えや再開発の予定、再契約の実績を不動産会社を通じて確認します。
3. STEP 3：中途解約と更新の条件を確認
   解約予告期間、違約金、更新料の有無と金額を契約書の案で確認します。
4. STEP 4：説明書面と契約書を照らし合わせる
   定期借家なら事前説明の書面を受け取り、契約書と内容が一致しているかを確認します。

年間108店舗の開業をサポートしてきた経験から言えるのは、契約の種類を確認しないまま家賃と立地だけで決めてしまい、数年後に移転を迫られるケースが少なくない、ということです。判断に迷う場合は、弁護士など専門家に契約書を確認してもらうことも検討できます。

まとめ｜普通借家と定期借家で押さえるべき点は何か？