居抜き物件の内装工事期間はどれだけ短い？工期の目安

QUICK ANSWER ─ この記事が答える問い

美容室の居抜き物件なら、内装の工期はスケルトン物件よりどれだけ短くなるのか？

美容室の内装の工期は、7〜10坪で1ヶ月前後、15〜25坪で1〜2ヶ月、30〜40坪で1ヶ月半〜3ヶ月が目安です。前の入居者が美容室で、シャンプー台や給排水、空調がそのまま残る居抜き物件なら、配管や床上げなどの大がかりな工程を省けるため、この目安より短くなりやすい傾向があります。どれだけ短くなるかは改修の範囲で大きく変わり、クロスの張り替えや照明の交換などの手直し程度なら短期間で済む一方、レイアウトを大きく変える場合はスケルトン物件と同じくらいかかることもあります。残っている設備の状態や造作譲渡の条件、保健所の基準を契約前に確認し、実際の工期をもとにフリーレントやオープン日を決めることが望まれます。

「居抜き物件なら、すぐにオープンできるのでは」──小型店舗での独立開業を目指す美容師の方から、よく聞く期待の声です。確かに居抜き物件は工期を短くしやすいものの、設備の状態や改修の範囲によっては、思ったより時間がかかることもあります。

居抜き物件の工期がどれだけ短くなるのか、改修範囲による違い、契約前に確認したい設備、工事の流れ、工期が延びるケース、造作譲渡や原状回復の注意点、フリーレントとの合わせ方までを整理します。年間108店舗の開業をサポートしてきた現場の実感を踏まえてお届けします。

居抜き物件だと工期はどれだけ短くなるのか？

ポイントは3個：
① 美容室の内装の工期の目安より短くなりやすい
② 配管・床上げ・空調の工程を省ける
③ どれだけ短くなるかは改修範囲次第

美容室の内装の工期は、坪数ごとに以下が目安です。居抜き物件では、給排水の配管や排水のための床上げ、空調・換気の取り付けといった、スケルトン物件で時間がかかる工程を省けるため、この目安より短くなりやすい傾向があります。

坪数	工期の目安	居抜き物件の場合
7〜10坪	1ヶ月前後	改修範囲によってはこれより短くなりやすい
15〜25坪	1〜2ヶ月	設備を活かせれば短縮しやすい
30〜40坪	1ヶ月半〜3ヶ月	レイアウト変更が多いと短縮幅は小さい

B工事がある場合は1〜2週間以上延びることもあるため、居抜き物件でも、内装業者に現地を見てもらったうえで実際の工期を見積もってもらうことが大切です。

改修の範囲によって工期はどう変わるのか？

ポイントは3個：
① 手直し程度なら短期間で済む
② 部分的な改修は中程度
③ レイアウト変更はスケルトン並みになることも

居抜き物件の工期は、どこまで手を加えるかで大きく変わります。改修の範囲ごとの考え方をカードにまとめます。

手直し程度

クロスの張り替え、照明の交換、看板の変更、清掃など。設備をほぼそのまま使えるため、工期を大きく短くしやすくなります。

部分的な改修

セット面の入れ替え、床材の張り替え、受付カウンターの新設など。配管に手を加えなければ、比較的短い期間で済む傾向があります。

レイアウトの大幅な変更

シャンプー台の移設や間仕切りの変更など。配管や床上げをやり直すため、スケルトン物件と同じくらいの工期になることもあります。

シャンプー台の位置を変えるかが分かれ目

居抜き物件で工期を短く保てるかどうかは、シャンプー台の位置をそのまま使えるかが大きな分かれ目です。位置を変えると給排水の配管や床の勾配づくりが必要になり、工期も費用も増えやすくなります。

契約前に確認すべき設備は何か？

ポイントは3個：
① 給湯器・シャンプー台・排水の状態
② 空調・換気・業務用電源の状態
③ 交換が必要なら工期に反映する

居抜き物件では、残っている設備がそのまま使えるかどうかで工期が変わります。古い設備は故障や交換が必要になることもあるため、契約前に内装業者と一緒に確認しておくことが望まれます。

設備	確認ポイント
給湯器	使用年数、お湯の出方、能力が席数に足りるか
シャンプー台	水漏れや詰まりの有無、椅子の動作
排水	流れの悪さや臭い、床下の防水の状態
空調・換気	効き具合、異音、薬剤臭を外に出せるか
業務用電源	業務用機器を同時に使える電源容量があるか

設備のリース品が残っていないか確認する

シャンプー台やセット面が前の入居者のリース品の場合、退去時に引き上げられてしまうことがあります。残っている設備が譲渡の対象かどうかを、契約前に書面で確認しておくことが大切です。

居抜き物件の工事はどんな流れで進むのか？

ポイントは3個：
① 現地調査で使える設備を見極める
② 撤去と改修を同時に進める
③ 保健所の開設届と検査は改めて必要

居抜き物件の工事は、使える設備を見極めることから始まります。基本的な流れを整理します。

STEP 1：現地調査と見積もり
内装業者と設備の状態を確認し、残す物・撤去する物・交換する物を決めます。
STEP 2：管理会社の承認と事前相談
工事内容の承認を受け、保健所に図面で事前相談します。
STEP 3：撤去と改修
不要な造作を撤去し、クロスや床、照明など必要な部分を改修します。
STEP 4：設備の点検と設置
残した設備を点検・清掃し、新しい什器を設置します。
STEP 5：開設届と検査
前の店が美容室でも、新たに美容所開設届を出して保健所の検査を受けます。

居抜き物件でも工期が延びるのはどんな場合か？

ポイントは3個：
① 着工後に設備の不具合が見つかる
② 撤去する造作が想定より多い
③ 保健所の基準に合わない部分がある

居抜き物件でも、工事を始めてから床下の排水管の劣化や給湯器の故障が見つかり、交換で工期が延びるケースがあります。前の店の造作を撤去する量が想定より多かったり、保健所の基準が前の店の開業時から変わっていて手直しが必要になったりすることもあります。ビル側の指定業者が行うB工事が必要な場合は、さらに1〜2週間以上延びることもあります。「居抜きだからすぐ終わる」と考えず、着工前の現地調査と事前相談で不具合や基準を確認しておくことが、工期を守る一番の方法です。年間108店舗の開業をサポートしてきた経験から言えるのは、居抜き物件で工期どおりにオープンできる方ほど、契約前の設備確認を丁寧に行っている、ということです。

造作譲渡や原状回復で注意すべき点は何か？

ポイントは3個：
① 造作譲渡の対象と金額を書面で確認する
② 引き継いだ造作の原状回復の扱いを確認する
③ 貸主の承諾があるかを確認する

居抜き物件では、前の入居者から内装や設備を譲り受ける造作譲渡が行われることがあります。譲渡の対象になる設備と金額、故障していた場合の扱いを書面で確認し、貸主が譲渡を承諾しているかも確かめておきます。注意したいのは、引き継いだ造作も含めて、退去時に原状回復を求められる場合があることです。原状回復の費用は7坪で200〜400万円、10坪で300〜600万円が目安とされており、契約前にどこまで戻す必要があるかを確認しておくことが望まれます。

工期と費用の両方で比べる

居抜き物件は工期を短くしやすい一方、造作譲渡の代金や設備の交換費用がかかることもあります。スケルトン物件と比べるときは、工期の短さだけでなく、譲渡代金・改修費・退去時の原状回復まで含めて判断することが大切です。

工期とフリーレントや融資はどう合わせればよいか？

ポイントは3個：
① 実際の工期をもとにフリーレントを交渉する
② 融資の入金に合わせて着工する
③ 工期が短い分、準備を前倒しする

居抜き物件は工期が短くなりやすい分、フリーレントの期間も短めに設定される傾向があります。内装業者に見積もってもらった実際の工期をもとに交渉し、着工前の準備期間も含めて家賃が発生しない期間を確保できるかを相談します。融資の申込みから入金までは公庫で1〜2ヶ月、信用金庫・地方銀行で1ヶ月半〜3ヶ月が平均のため、入金時期と着工時期を合わせるのが基本です。工期が短いと、オープンまでに集客や什器の準備が間に合わないこともあるため、物件契約の前から並行して準備を進めておくことが望まれます。オープン日を優先して、融資の入金前に内装を契約・着工するケースもあります。

※融資内諾前の物件契約、内装の工事着工にはリスクもあります。融資が出ない場合に違約金が発生する場合もあります。

Q1. 居抜き物件なら工事なしで営業できますか？

A. 清掃や設備の点検、看板の変更などは必要になることがほとんどです。また、前の店が美容室でも、新たに美容所開設届を出して保健所の検査を受ける必要があります。

Q2. 美容室以外の居抜き物件でも工期は短くなりますか？

A. 飲食店などの居抜きは給排水の位置が美容室と合わないことが多く、配管のやり直しで工期が短くならない場合があります。前の店が美容室の物件が最も活かしやすい傾向です。

Q3. 居抜き物件の設備はいつ確認できますか？

A. 内見の段階で、内装業者に同行してもらって確認するのが理想です。前の入居者が営業中の場合は、営業時間外に見せてもらえるよう不動産会社に相談します。

Q4. 造作譲渡の金額は交渉できますか？

A. 設備の使用年数や状態をもとに交渉できる場合があります。交換が必要な設備がある場合は、その費用も踏まえて金額を相談することが望まれます。

Q5. 居抜き物件はフリーレントがつきにくいですか？

A. 工期が短い分、期間が短めになる傾向があります。改修範囲と工期の見積もりを示して交渉すると、必要な期間を確保しやすくなります。

Q6. 居抜き物件でも融資の見積書は必要ですか？