スケルトン物件の内装工事期間はどのくらい？工期の内訳

スケルトン物件とはどんな物件か？

スケルトン物件とは、床・壁・天井の仕上げや、照明・空調・給排水の設備がなく、コンクリートの躯体がむき出しになった状態の物件です。前の入居者の内装が残っていないため、セット面やシャンプー台の位置、待合の広さなどを自由に決められるのが大きな魅力です。一方で、美容室に必要な給排水や電気、換気などをすべて一からつくるため、設備が残る居抜き物件と比べて工期と費用がかかりやすい傾向があります。

スケルトン物件の工期は坪数別にどのくらいか？

美容室の内装の工期の目安を坪数別に表にまとめます。B工事の有無や物件の状態、仕様によって前後するため、あくまで目安として捉えることが望まれます。

ビル側の指定業者が行うB工事がある場合は、上記に加えて1〜2週間以上延びることがあります。小型店舗での独立開業でも、スケルトン物件では余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。

着工前にはどんな準備が必要か？

工期の目安は着工から完成までの期間ですが、実際には着工前にも準備が必要です。物件の引き渡し前から並行して進めておくと、引き渡し後すぐに着工でき、空家賃の期間を短くしやすくなります。

工事はどんな工程で進むのか？

美容室のスケルトン物件での工事は、おおむね以下の工程で進みます。7〜10坪の小型店舗で工期1ヶ月前後の場合の流れを例に整理します。

1. STEP 1：墨出しと配管（1週目）
   床に位置を書き出し、給排水・電気・ガスの配管と配線を行います。
2. STEP 2：床と排水の勾配づくり（1〜2週目）
   シャンプー台の排水を流すために床を上げ、防水処理を行います。
3. STEP 3：壁・天井と空調・換気（2〜3週目）
   壁と天井の下地をつくり、空調と換気設備を取り付けます。
4. STEP 4：内装の仕上げ（3週目）
   クロスや塗装、床材などの仕上げを行います。
5. STEP 5：設備の設置と検査（4週目）
   照明、シャンプー台、セット面などを設置し、清掃後に保健所の検査を受けます。

床上げと電源容量の確認が工期を左右する

スケルトン物件では、排水管の位置によって床を大きく上げる必要が出たり、業務用機器を同時に使える電源容量が足りず増設が必要になったりすることがあります。こうした工事はビル側との調整が必要になる場合も多いため、物件の契約前に内装業者と現地で確認しておくことが望まれます。

工期が延びるのはどんな場合か？

工期が延びる主な要因と対策を表にまとめます。多くは、着工前の準備で防げるものです。

居抜き物件と比べて工期はどう違うのか？

前の入居者が美容室で、シャンプー台や給排水がそのまま残る居抜き物件なら、配管や床づくりの工程を省けるため、スケルトン物件より工期が短くなりやすい傾向があります。一方で、レイアウトの自由度は低く、残っている設備の状態によっては交換や修理が必要になり、思ったより工期がかかることもあります。スケルトン物件は工期が長くなりやすいものの、席数や動線を自分の理想どおりにつくれるのが強みです。どちらを選ぶかは、開業までの期間と店舗のコンセプト、資金計画のバランスで判断することが望まれます。年間108店舗の開業をサポートしてきた経験から言えるのは、工期を読み違えて困る方の多くは、着工前の準備期間を見込んでいない、ということです。

工期とフリーレントや融資はどう合わせればよいか？

工期中は売上がないまま家賃が発生するため、工期の目安を根拠にフリーレントを交渉するのが実務的です。スケルトン物件は工期が長くなりやすいことを伝えると、交渉の材料になります。融資の申込みから入金までは公庫で1〜2ヶ月、信用金庫・地方銀行で1ヶ月半〜3ヶ月が平均のため、入金に合わせて着工する計画を組むのが基本です。オープン日を優先して、融資の入金前に内装を契約・着工するケースもありますが、その場合は融資が減額されても支払える資金計画になっているかを事前に確認しておきます。

※融資内諾前の物件契約、内装の工事着工にはリスクもあります。融資が出ない場合に違約金が発生する場合もあります。

まとめ｜スケルトン物件の工期で押さえるべき点は何か？