理美容室の原状回復とは？退去時に必要な工事と費用の基本

理美容室の原状回復とは何か？

原状回復とは、賃貸借契約が終わって退去するときに、借主が物件を契約で定めた状態に戻すことです。住居の賃貸では、普通に使って生じた傷みや汚れ（通常損耗）は借主の負担にしないのが原則とされていますが、店舗物件では契約書の特約によって、通常損耗も含めて借主が負担する形が多く見られます。理美容室は給排水や床上げ、業務用の電源など、物件に大きく手を加える業種のため、原状回復の範囲も広くなりやすい傾向があります。どこまで戻すかは契約書の内容によって決まるため、入居前の段階で確認しておくことが大切です。

原状回復ではどこまで戻す必要があるのか？

原状回復で戻す範囲は、大きく2つの考え方があります。それぞれの違いを表にまとめます。

居抜きで借りてもスケルトン戻しの場合がある

前の入居者の内装や設備を引き継いだ居抜き物件でも、契約によっては退去時にスケルトンの状態に戻すよう求められることがあります。この場合、自分がつくっていない造作の撤去費用まで負担することになるため、居抜きで入居する前に、引き継いだ造作の原状回復の扱いを書面で確認しておくことが望まれます。

理美容室の原状回復ではどんな工事が必要か？

理美容室は水と電気を多く使う業種のため、原状回復の工事も他の店舗より範囲が広くなりやすい傾向があります。主な工事の内容をカードにまとめます。

原状回復の費用はどれくらいかかるのか？

理美容室の原状回復の費用は、7坪で200〜400万円、10坪で300〜600万円が目安です。費用に幅があるのは、戻す範囲や工事の条件によって大きく変わるためです。費用が増えやすい要因を表にまとめます。

指定業者や保証金とはどう関係するのか？

ビルによっては、原状回復の工事をビル側が指定する業者に依頼するよう契約で定めている場合があります。指定業者の場合は相見積もりが取りにくく、費用が割高になりやすいため、契約前に業者の指定があるか、自分で業者を選べるかを確認しておきます。原状回復の費用は、入居時に預けた保証金から差し引かれて精算されることが多く、保証金は家賃の6〜10ヶ月分が目安です。契約によっては保証金の一部が償却（返ってこない分）として差し引かれることもあるため、償却と原状回復費用の両方を見込んで、退去時にいくら戻るかを把握しておくことが大切です。

解約予告の期間にも注意する

店舗の賃貸借契約では、解約の申し出を6ヶ月前などに行う必要がある場合が多く見られます。原状回復の工事期間も退去日までに含まれるため、解約予告の期間と工事の日程を合わせて計画することが望まれます。

原状回復の費用を抑える方法はあるのか？

原状回復の費用を抑えるには、退去のときだけでなく、契約の段階から準備しておくことが大切です。主な方法を整理します。

1. STEP 1：契約時に戻す範囲を確認・交渉する
   スケルトン戻しか入居時の状態か、業者の指定があるかを確認し、可能なら条件を交渉します。
2. STEP 2：入居時の状態を記録する
   写真や図面で入居時の状態を残し、退去時の範囲をめぐる行き違いを防ぎます。
3. STEP 3：退去時は居抜きでの引き継ぎを相談する
   次の入居者が理美容室なら、設備をそのまま引き継いでもらうことで工事を減らせる場合があります。
4. STEP 4：見積もりの内訳を確認する
   指定業者の場合も、工事項目と範囲が契約どおりかを確認します。

居抜きでの引き継ぎには、貸主の承諾が必要です。年間108店舗の開業をサポートしてきた経験から言えるのは、退去時に困らない方ほど、契約前に原状回復の範囲と業者の指定を確認している、ということです。

契約前に確認しておくべき点は何か？

原状回復は退去時の話ですが、条件は契約時に決まります。契約書と重要事項説明で、戻す範囲がスケルトン戻しか入居時の状態か、工事業者の指定があるか、保証金の償却と精算の方法、居抜きで引き継いだ造作を撤去する必要があるか、解約予告の期間を確認します。小型店舗での独立開業では、融資調達1,000万円〜1,600万円、自己資金200万円〜400万円が平均的で、開業資金の計画を立てる段階から、将来の原状回復費用も頭に入れておくことが望まれます。分かりにくい条件は、不動産会社に説明を求めたり、専門家に契約書を確認してもらったりすると安心です。

まとめ｜理美容室の原状回復で押さえるべき点は何か？